Fragen an Dr. Schorn

Was versteht man unter einem Bodenrichtwert bzw. der Bodenwertermittlung?

Grundstück ist nicht gleich Grundstück. Umgangssprachlich wird unter dem Grundstücksbegriff das leere, unbebaute Grundstück verstanden. Nach dem Gesetz (§§ 93, 94 BGB) gehören zum Grundstück alle „wesentlichen Bestandteile“, d.h. insbesondere die fest mit dem Grund und Boden verbundene Gebäude. Sie bilden eine rechtliche und sachliche Einheit mit dem Boden und können nicht separat erworben werden (Ausnahme: Erbbaurecht). Nach dem Gesetz wird zwar definiert, was zum Grundstück gehört, nicht jedoch der Grundstücksbegriff selbst. Nach der Grundbuchordnung (GBO) bezeichnet ein Grundstück im deutschen Sachenrecht einen räumlich abgedeckten Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch auf einem gesonderten Grundbuchblatt verzeichnet ist. 

Der Bodenwert ist der Wert des Grundstücks nur unter Berücksichtigung der Lage und Nutzbarkeit. Aufstehende Gebäude oder andere wertbeeinflussende Umstände (Altlasten, Rechte) werden bei der Bodenwertermittlung nicht erfasst. 

Der Wert eines Grundstücks steigt in der Regel mit der zeitlichen Nähe seiner Bebaubarkeit. Ob, wann und wie ein Grundstück bebaut werden darf, wird über die Bauleitplanung entschieden, die über die Stufen Flächennutzungsplan und Bebauungsplan im Baugesetzbuch geregelt ist. 


Verfahren zur Ermittlung des Bodenwerts:

Nach § 16 ImmoWertV soll die Bodenwertermittlung vorrangig im Vergleichswertverfahren durchgeführt werden. Zu unterscheiden sind hierbei das mittelbare und das unmittelbare Vergleichswertverfahren. Während beim unmittelbaren Vergleichswertverfahren auf vorhandene Verkaufspreise von Grundstücken zurückgegriffen wird, deren wertrelevante Merkmale hinreichend definiert sind, stützt sich das mittelbare Vergleichswertverfahren auf die von Gutachterausschüssen ermittelten und veröffentlichten Bodenrichtwerte.