Fragen an Dr. Schorn

Wie werden Immobilien bewertet?

Ziel der Immobilienbewertung ist den „wahren“ Wert der Immobilie einzuschätzen und zum Zeitpunkt seiner Ermittlung objektiv korrekt darzustellen. Da hierzulande alles seine Ordnung haben muss, unterliegt die Wertermittlung für Immobilien klaren Vorgaben, niedergeschrieben in der Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz Immo-WertV. Immobilien werden nach dem Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren als „normierten Bewertungsverfahren“ zur Bestimmung des Verkehrswertes (Marktwert nach § 194 BauGB) bewertet. 


Vergleichswertverfahren:

Das Vergleichswertverfahren scheint auf den ersten Blick angenehm marktnah. Jedoch ist die Beschaffung der passenden Vergleichsdaten nicht unproblematisch. Da bspw. Häuser in der Regel individuell und einzigartig sind, ist es durchaus anspruchsvoll, übereinstimmende Merkmale in aussagekräftiger Stückzahl zu finden. Deshalb wird dieser Ansatz vor allem in der Bewertung von unbebauten Grundstücken genutzt. Ein mögliches Hilfsmittel sind dabei die Bodenrichtwertkarten (s. auch Frage: „Was ist ein Bodenrichtwert?“). 


Sachwertverfahren:

Beim Sachwertverfahren nähert man sich mit Hilfe des Bodenrichtwertes zusammen mit den Normalherstellungskosten dem Sachwert eines Objektes an. Zur Bestimmung der Normalherstellungskosten helfen die Daten des Baukosteninformationszentrums Deutscher Architektenkammern (BKI). Dort sind in langen Tabellen die Preisspannen für alle möglichen anfallenden Bauarbeiten detailliert aufgeschlüsselt. Dieses Verfahren wird bei Objekten angewandt, bei denen es in erster Linie nicht auf den Ertrag ankommt, also zum Beispiel bei selbstgenutzen Eigenheimen.


Ertragswertverfahren:

Der Ertragswert ist vereinfacht ausgedrückt die Antwort auf die Frage: „Für welchen Preis lohnt sich der Erwerb einer Immobilie, wenn die abgezinsten zukünftigen Überschüsse damit verglichen werden?“ Ein rational agierender Kapitalanleger erwartet eine angemessene Rendite auf sein gebundenes Kapital, da er die sogenannten Opportunitätskosten gegenüberstellt, d.h. den Nutzenentgang einer wirtschaftlichen Alternative. Verfahrenstechnisch setzt sich der Ertragswert aus zwei Komponenten zusammen:  Dem Bodenwert und dem Wert der baulichen Anlagen. Die zwei Werte werden zunächst getrennt voneinander berechnet und am Schluss zum Ertragswert zusammengeführt. Das Verfahren lässt sich sozusagen für alles anwenden, was vermietbar ist und bestimmt den Wert eines Gebäudes durch den nachhaltig erzielbaren Ertrag. 

Am Ende wird bei allen Verfahren gerne über den Unterschied von „Wert“ und „Preis“ einer Immobilie nachgedacht. Während der Preis zwischen der zu hohen Vorstellung des Verkäufers und der zu niedrigen Vorstellung des Käufers liegt, ist der Wert ein objektivierter, nachprüfbarer Begriff, der sich aus dem funktionalen Zusammenhang zwischen Angebot und Nachfrage am Markt ergibt. 

Ziemlich viele Informationen auf einmal zu einem nicht unwesentlichen Thema. Da alle Ergebnisse der gängigen Bewertungsmethoden vor dem Hintergrund der aktuellen Marktsituation geprüft und eventuell angepasst werden sollten, empfehlen wir Ihnen den Schritt zu einem markterfahrenen Makler oder Sachverständigen.